En cas de renouvellement de bail commercial avec déplafonnement de loyer, une étude de marché locale est imposée. Document de référence, l’étude se doit d’être une expertise juste, équitable et défendable sur laquelle s’appuyer. Alors, au Cabinet d’Expertises Immobilières Potiron, nous œuvrons avec précision pour une étude saine et solide, malgré sa complexité de réalisation.

L’article L145-33 du code de commerce du 12 décembre 2001 fixe le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés qui doivent impérativement correspondre à la valeur locative du bien. Pour être au plus près de la valeur réelle, les prix au m² pondérés estimés doivent notamment être semblables à ceux pratiqués dans le voisinage et pour un bien aux caractéristiques équivalentes ou semblables. C’est là toute la difficulté…

La pertinence du rendu sera indéniablement liée à la qualité de l’étude

Il faut pour cela comparer ce qui est comparable… Une boutique en pied d’immeuble dans une rue commerçante n’aura pas la même valeur à Juvisy-sur-Orge qu’à Orsay. Et pourtant, c’est le même bien, dans le même département…
De nombreux facteurs doivent être pris en compte : est-ce sur le passage pour se rendre à la gare ? Le bien est-il situé dans la partie la plus commerçante de la rue ? Est-ce près de la mairie ou d’une autre administration qui pourrait créer du trafic ? D’une rue à l’autre, d’un trottoir à l’autre, suivant l’éclairage ou le nombre de terrasses à proximité, le prix au m² pondéré ne sera pas le même… La pertinence du rendu sera indéniablement liée à la qualité de l’étude.

Il faut du temps et de la rigueur

Pour comparer les loyers en vigueur, il est indispensable de pondérer les surfaces des locaux suivant leur usage et leur utilisation. Pour obtenir des superficies « pondérée boutiques », il faut du temps et de la rigueur. C’est la seule façon d’obtenir des informations précises et exploitables.
Toute la complexité réside alors dans la capacité à récupérer les baux pour avoir les clauses et conditions de ceux-ci, soit en démarchant les gérants d’immeubles, soit en faisant du porte-à-porte auprès des boutiques du secteur. Quoiqu’il en soit, il faudra obtenir l’accord des occupants pour visiter, mesurer, prendre des photos pour pouvoir comparer et fixer un prix au m2 pondéré, fidèle et approprié.

Nos expertises sont les plus impartiales et défendables possibles

Au cabinet d’expertises Immobilières Potiron, nous estimons un bien dans son ensemble sur les plans juridiques et économiques, suivant ses caractéristiques et son emplacement.
Nos expertises sont les plus impartiales et défendables possibles pour les locataires, les propriétaires ou parfois pour les tribunaux.

Nos points forts ? Nous connaissons parfaitement le secteur et le département de l’Essonne, nous avons un carnet d’adresses exhaustif dont les contacts avec les gérants d’immeubles, nous sommes perpétuellement en veille pour détecter les changements impactants : construction à proximité, nouvelle ligne de métro ou de tramway, piétonnisation des rues…
Nous proposons uniquement des éléments factuels et de secteur, pour une restitution pertinente répondant à vos objectifs.
Afin de vous assurer de notre professionnalisme et répondre à notre devoir de conseil, nous étudions en amont la pertinence de réaliser les études et nous vous alertons en cas d’éventuels résultats caducs flagrants.