Expertises immobilières – Nos réalisations
Etudes de cas immobiliers
A quoi sert une expertise immobilière ? A quel moment est-il nécessaire d’y recourir ? Quels sont les bénéfices que vous pouvez en tirer ?
Afin de répondre à vos interrogations, vous trouverez dans cette rubrique plusieurs exemples de situations et d’études de cas auquel notre cabinet d’expertises immobilières a répondu.
La confidentialité des données ne nous permet pas de révéler la véritable identité de nos clients et de nos partenaires.
Etude de cas :
IFI
La problématique client :
Monsieur Hervé P. est propriétaire de divers biens immobiliers sur plusieurs communes en Essonne, à titre personnel ou via des SCI loués à usage d’habitation et commercial.
Il a mandaté le cabinet pour la 1ère fois en 2005 au moment du décès de son épouse pour sa succession et l’ISF.
La dernière expertise remontant à presque 10 ans, Mr Hervé P. a voulu un nouveau rapport complet avec visite, en ajoutant de nouveaux biens immobiliers ayant subi de gros travaux depuis l’acquisition.
Notre intervention :
Nous avons été amenés à visiter à nouveau l’ensemble de ses biens et les nouveaux. Ce client et d’autres dans la même situation, contactent le Cabinet tous les 5 ans pour réactualiser les valorisations « sur pièce » et tous les 10 ans pour refaire des expertises complètes.
Le résultat :
Grâce aux valeurs établies, il n’a jamais été inquiété par les services fiscaux.
Etude de cas :
Déclaration de succession
La problématique client :
Monsieur Bernard H., était gérant d’une SCI détentrice d’un ensemble immobilier à usage professionnel et industriel suivant bail emphytéotique de 99 ans (séparation du droit du sol appartenant à un tiers et les bâtiments appartenant à la SCI).
Monsieur Bernard H. était également le gérant de la société d’exploitation, locataire des murs.
Notre intervention :
Suite à son décès, l’Expert-Comptable et le Notaire ont souhaité une expertise afin de déterminer la valeur du bâtiment (droit du preneur / droit du bailleur d’un bail emphytéotique) du fait de ce bail et de la durée restant à courir.
Le résultat :
Grâce aux valeurs établies, le Notaire a pu faire la déclaration de succession et la cession des parts aux héritiers. L’Expert-comptable quant à lui a pu proposer des solutions fiscales plus appropriées.
Etude de cas :
liquidation patrimoniale
La problématique client :
Maître Antoine L., Notaire en Essonne, a missionné l’Expert dans le cadre d’une liquidation de communauté, suite au divorce des clients.
Madame Sophie D. était propriétaire du sol et de la construction par voie de donation de ses parents.
Au cours de la vie commune, Madame Sophie D. et Monsieur Cédric D. ont fait agrandir la maison par un constructeur.
Notre intervention :
Il a été proposé de déterminer la plus-value apportée par l’agrandissement financé par les fonds des époux, pour calculer la récompense due à Monsieur Cédric D., Madame Sophie D. restant propriétaire du tout.
Le résultat :
Grâce aux calculs réalisés, les parties ont pu se mettre d’accord et ainsi ont évité une longue procédure.
Besoin d’un conseil ou d’une expertise immobilière ?
Etude de cas :
sortie de patrimoine d’une SARL d’exploitation
La problématique client :
La SARL Informatique est propriétaire du bâtiment dans lequel elle exploite également son activité.
En vue de sa cession, les acquéreurs n’ont pas souhaité acquérir les murs compte tenu de la valeur globale estimée par l’Expert-Comptable.
Notre intervention :
Il a donc été demandé à l’Expert de déterminer la valeur vénale des murs et la valeur locative théorique afin d’établir un bail à l’acquéreur de la société d’exploitation.
Le résultat :
Après discussions et grâce aux valeurs déterminées, la vente a pu se réaliser et le bail commercial signé.
Etude de cas :
Conciliation / médiation sur conseil d’un Notaire ou d’un Avocat
La problématique client :
Mr Patrick P. et Mme Angélique P. sont propriétaires d’un bien immobilier sur Juvisy-sur-Orge. Suite à des avis d’agences immobilières et de calculs de valeurs faits sur internet sans visite, très divergents, Me Thomas C., Notaire, a demandé l’intervention d’un Expert agréé. C’est Maître Sylvain R., Avocat de Mr Patrick P., qui a fourni le nom de l’Expert du CEI Potiron. En effet, grâce au Cabinet Potiron, il a eu plusieurs dossiers qui ont abouti à un accord entre les parties, que ce soit par voie judiciaire ou amiable.
Notre intervention :
Après la rédaction d’un contrat liant l’ensemble des parties, l’Expert a réalisé un rapport de valeurs vénale et locative, tenant compte de l’ensemble des éléments intrinsèques et extrinsèques des lieux, avec modification des superficies indiquées.
Le résultat :
Les parties, Mr Patrick P. et Mme Angélique P. ont signé sur la base des valeurs déterminées par l’Expert.
Etude de cas :
Renouvellement de bail commercial
La problématique client :
Les consorts Mathieu sont propriétaires d’un local commercial en Essonne, venant aux droits de leurs parents décédés. Ils ont constaté que le loyer commercial semblait déconnecté de la réalité et que le bail arrivait à échéance dans moins d’un an.
Ils avaient besoin de connaître le montant du loyer de renouvellement et s’il était possible de le déplafonner.
Notre intervention :
L’Expert a donc procédé à :
- la visite et calculé la superficie pondérée boutique,
- la recherche des éléments de comparaison sur le secteur environnant en visitant également les locaux pour en déterminer la superficie pondérée boutique
- la détermination de la valeur locative de renouvellement
- la recherche de la modification des facteurs locaux de commercialité
Il a conclu son étude en donnant son avis sur les possibilités ou non de déplafonner le loyer.
Le résultat :
Grâce à ce rapport détaillé et justifié, les parties ont pu rentrer en discussion et trouver un accord médian. L’issue en cas de procédure étant aussi incertaine d’un côté que de l’autre, cette expertise a permis de jouer la prudence et d’économiser des frais d’Avocats et des années de procédure.